Tipp für alle Vermieter: Nebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung und
Anlage V in wenigen Schritten vom Tisch: WISO Vermieter ist die günstige
Softwarelösung für die bequeme und korrekte Erstellung der
Betriebskostenabrechnung.
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Aktuelle Mietrechtsurteile |
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Es muss wohl ein Preusse gewesen sein, der in seiner Betriebskostenabrechnung über Kosten für ein halbes Wiesenhähnchen und eine Maß Bier auf dem Oktoberfest stolperte.…
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Ein Mieter hatte 1978 einen Mietvertrag geschlossen, der unter „Sonstigen Vereinbarungen“ die Regelung enthielt „Der Mieter ist verpflichtet, den angelegten Zier- und Nutzgarten zu pflegen“.…
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Die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen stellen Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar und sind damit umlagefähig. Das hat das…
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Sperrmüll- oder Entrümpelungskosten können nur dann als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie regelmäßig anfallen. Was nicht heißt, dass…
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Zur Erstellung eines Energieausweises benötigte der Vermieter eines Einfamilienhauses die Verbrauchswerte der letzten Jahres seiner Mieter. Diese weigerten sich jedoch aus Gründen des Datenschutzes diese…
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Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen muss oder ob…
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Ein Vermieter klagte beim Mieter die Betriebskostennachzahlung ein. Der Mieter wollte nicht zahlen, da der Vermieter ihm nicht die angeforderten Kopien zugeschickt hatte. Vor Gericht…
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Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten…
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Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden…
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Ein Mieter weigerte sich die Betriebskostennachzahlung zu begleichen und drohte gleichzeitig mit einer Mietminderung. Das war zuviel für einen Vermieter aus Greifswald. Er Schritt zur…
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Bei abgelaufener Eichfrist dürfen Wasserzähler nicht mehr zur Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs verwendet werden - ein Verstoß hiergegen kann mit einer Geldbuße geahndet werden.
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Der BGH entschied, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung…
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Die Prüfkosten der Elektroinstallationen eines Hauses können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Kosten unter " sonstige Betriebskosten" (Nummer 17 der…
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Kauf und Anbringung eines Feuerlöschers zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die jährliche Wartung und der Austausch der Löschflüssigkeit können als "sonstige Betriebskosten"…
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Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die…
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In der Regel sind die Kosten für die Entfernung von Graffiti an Hauswänden nicht vom Vermieter im Wege der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegbar, da…
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Selbst wenn für einen längeren Zeitraum die Betriebskosten nicht abrechnet wurden, ist die Regelung aus dem Mietvertrag nicht geändert worden und das Recht zur Geltendmachung…
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Viele Mieter kennen das Problem. Gartenpflegekosten werden umgelegt, obwohl sie die Gartenfläche gar nicht nutzen dürfen oder können. Hiergegen ging ein Mieter an und in…
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Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf.
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Die Kosten der Rohrreinigung dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Mieter müssen selbst dann nicht zahlen, wenn der Mietvertrag eine finanzielle Beteiligung aller Mieter für…
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Laut Mietvertrag musste ein Mieter nur die Kosten für die Heizung, das Warmwasser und die Haftpflichtversicherung zahlen. Schon mit der folgenden Betriebskostenabrechnung rechnete der Vermieter…
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Der Streit um die Nebenkosten beschäftigt deutsche Mietrichter so sehr wie kaum ein anderes Thema um so mehr, als die Kosten für diese "zweite Miete"…
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Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen,…
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Leitsatz: Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat,…
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Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c…
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Der Fall: Die Klägerin, ein kommunales Energieversorgungsunternehmen, nimmt den Mieter auf Bezahlung der Kosten für die Lieferung von Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser und Fernwärme in Anspruch.…
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Für 606,68 Euro lies ein Vermieter im Jahr 2005 den Öltank der Heizungsanlage reinigen. Seinem Mieter stellte er 103,50 Euro davon in der Betriebskostenabrechnung in…
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Die Kosten für die Anschaffung von Spaten, Rechen, Rasenmäher und Co. müssen vom Vermieter übernommen werden, der Kauf gehört nicht zu den Betriebskosten.Das AG Laufen…
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Wird in einer Mietwohnung ein "wohnungsbezogener Kaltwasserzähler" eingebaut, dann kann dies eine Erhöhung des Mietwerts darstellen. Schließlich ist dadurch eine bessere Abrechnung des Verbrauchs möglich.…
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Der Fall: Die Kläger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung. Im Mietvertrag waren einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und…
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Der Mietvertrag der Parteien sieht - unter Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung - formularmäßig vor, dass der Mieter die…
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist…
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Der Vermieter hat die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.
Der Fall: Die Beklagte war bis…
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Vermieter haben es in Zukunft leichter. Musste die Betriebskostenabrechnung bisher jedem im Mietvertrag aufgeführten Mieter zugesandt werden, reicht in Zukunft die Absendung an einen Mieter.…
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Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche
der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf
leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten…
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Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit ist zu beachten!Da staunten die Bewohner eines Kölner Mietshauses nicht schlecht. Für die Hausmeisterdienste der Firma…
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Ein Göttinger Mieter kam mit seinen Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, daraufhin drehte ihm der Vermieter kurzerhand Strom und Wasser ab. Kein Geld, kein Strom und Wasser…
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Vermieter haben es in Zukunft leichter. Musste die Betriebskostenabrechnung bisher jedem im Mietvertrag aufgeführten Mieter zugesandt werden, reicht in Zukunft die Absendung an einen Mieter.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mit einem an die Eheleute gerichtetem Schreiben verschickt. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag auf Heizkosten entfiel. Die hierzu separat erstellte Abrechnung enthielt jedoch nur die Ehefrau als Empfängerin. Die Eheleute lehnten die Begleichung der Heizkostennachzahlung ab, da sie der Meinung waren die Heizkostenabrechnung könne nur einheitlich allen Mietern zugehen um gültig zu sein. |
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Ein Mieter hatte 1978 einen Mietvertrag geschlossen, der unter „Sonstigen Vereinbarungen“ die Regelung enthielt „Der Mieter ist verpflichtet, den angelegten Zier- und Nutzgarten zu pflegen“.
Im April 2004 wurde ein Nachtrag zu diesem Mietvertrag zwischen Mieter und neuem Eigentümer geschlossen, nachdem sich der Mieter bezüglich der Gartenpflege der Betriebskostenverordnung unterwarf. |
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 Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit ist zu beachten!
Da staunten die Bewohner eines Kölner Mietshauses nicht schlecht. Für die Hausmeisterdienste der Firma Q wurden im Jahr 2005 9.000,00 Euro abgerechnet. |
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Für 606,68 Euro lies ein Vermieter im Jahr 2005 den Öltank der Heizungsanlage reinigen. Seinem Mieter stellte er 103,50 Euro davon in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung. So nicht, fand der Mann und zog mit der Begründung, dass eine Öltankreinigung keine Betriebskosten sondern vielmehr Instandhaltungskosten darstellen von Instanz zu Instanz und landete schließlich vor dem BGH.
Aber auch hier scheiterte er. Das BGH bestätigte das in den Vorinstanzen gefällte Urteil. Die Reinigung eines Öltanks zählt zu den abrechnungsfähigen Betriebskosten und ist somit in der Abrechnung ansetzbar. |
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Vermieter müssen auf die Ausschlußfristen achten!Nach Einführung des neuen Mietrechts und der damit verbundenen Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter Abrechnungen oder korrigierter Abrechnungen. In allen Fällen forderten Vermieter eine Nachzahlung und in allen Fällen entschied der BGH gegen die Vermieter. |
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Ist die Nebenkostenabrechnung formal und inhaltlich richtig?
Eine wilde Zusammenstellung der Ausgaben mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden.Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: |
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Darf der Vermieter nachfordern, wenn er sich verrechnet oder Posten vergessen hat? Grundsätzlich gilt, dass materielle (inhaltliche) Fehler innerhalb der Abrechnungsfrist korrigierbar sind. Daraus neu entstehende Forderungen oder Guthaben müssen vom Mieter ausgeglichen werden.
Der Mieter erhält die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2008 bis 31.12.2008 am 15.04.2009, es ergibt sich ein Guthaben über 85,20 Euro. Am 30.04.2009 wird dem Mieter das Guthaben überwiesen. Drei Monate später, also am 30.07.2009 korrigiert der Vermieter die Abrechnung, er hatte vergessen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde aus dem Jahr 2008 in Ansatz zu bringen. Der Mieter soll jetzt noch 254,30 Euro an den Vermieter überweisen. Muss der Mieter diese Forderung bezahlen? |
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Wie es dem Vermieter gefällt? Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, so greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach dem Flächenmaßstab auf die Mieter verteilt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. |
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Was ist das?Viele Vermieter sind in den letzten Jahren dazu übergegangen, unter die jährliche Betriebskostenabrechnung einen Zusatz folgender oder ähnlicher Art zu setzen " Die Betriebskostenabrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb von X Wochen nach Zugang Einwände hiergegen erhoben werden". |
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Muss der Mieter hohe Nachforderungen bezahlen?Was passiert eigentlich, wenn die Betriebskostenvorauszahlung bei Vertragsabschluss viel zu niedrig angesetzt wurde und der Mieter Jahr für Jahr hohe Nachzahlungen leisten muss. Kann er die Zahlungen verweigern? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof 2004 Stellung. |
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Wer muss was beweisen?Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die nie angekommene Betriebskostenabrechnung! In den vergangenen Jahren gab es hierzu die unterschiedlichsten Gerichtsurteile, wie die folgenden Beispiele zeigen: |
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Wann darf der Vermieter sie berechnen?Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Was sind „sonstige Betriebskosten“, wann darf der Vermieter überhaupt „sonstige Betriebskosten“ in Ansatz bringen? Zumindest zu der Frage „Wann darf der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen“, hat der Bundesgerichtshof in seinem Dachrinnenurteil vom 7. April 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) Stellung bezogen. |
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Wann darf der Vermieter das?Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter nur noch dann auf Nachzahlung pochen, wenn er eine verspätete Geltendmachnung nicht zu vertreten hat. Solche nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätungen können zum Beispiel darin liegen, dass ein Versorgungsunernehmen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt. |
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Die Abrechnung: Bis wann muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung vorliegen? Mit dem Mietrechtsreformgesetz hat der Gesetzgeber eine Abrechnungsfrist festgelegt. Hiernach muss mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode die Abrechnung beim Mieter sein. Diese Frist gilt für alle Abrechnungen, die nach dem 01.09.2001 enden. |
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Ist nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden!Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, so muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete entrichten. |
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