Ist nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden!

Die rechtliche Grundlage bildet § 556 BGB - Vereinbarungen über die Betriebskosten; "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten ....trägt".

Was soll alles umgelegt werden?

Um eine wirksame Nebenkostenvereinbarung zu treffen, mussten bisher alle Betriebskosten, die auf dem Mieter umgelegt werden sollten, detailliert im Mietvertrag aufgelistet werden.

Beispielhafte Aufzählungen, Lücken oder Kreuzchen in vielen Mietverträgen führen schnell zu Streitereien zwischen Mieter und Vermieter.

Denken Sie daran: 

• Werden bei der Aufzählung der Betriebskosten nur einige Kosten beispielhaft aufgeführt, so können auch nur diese Kosten abgerechnet werden.
• Enthält der Mietvertrag einen Leerraum, in den die umzulegenden Betriebskosten eingetragen werden müssen, dann können auch nur die Betriebskosten umgelegt werden, die dort vermerkt sind.
  
• Ebenso verhält es sich mit einer Betriebskostenaufzählung, in der die umzulegenden Positionen durch ein Kreuzchen kenntlich gemacht werden sollen. Auch hier gilt, es kann nur das abgerechnet werden, was angekreuzt wurde.
  

Klare Sprache, klare Rechte!

Nur Nebenkosten, Hausgebühren oder Grundbesitzabgaben sind zu nebulös. Folgende Umlagevereinbarungen wurden als zu unbestimmt und deshalb unwirksam beurteilt:

• Der Mieter trägt die Nebenkosten anteilig neben der Miete (AG Neuss, ZMR 1194)
  
• Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses notwendig sind (AG Köln, WM 1987, S. 274)
• Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen (LG Stuttgart, WM 1987)
• Betriebskosten i.S.v. den Grundbesitz belastenden Kosten trägt der Mieter (LG Hamburg, ZMR 1997)
• Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzabgaben (LG Aachen, WM 1997)
• Der Mieter trägt die Kosten nach Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr (AG Köln, ZMR 1996)
  

Es gilt der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen alle abrechenbaren Kosten inhaltlich so konkretisiert oder zumindest so eindeutig bestimmt werden, dass der Mieter sofort weiß, welche Kosten er zahlen muss.

Das der Betriebskostenkatalog der neuen Betriebskostenvereinbarung wortwörtlich im Mietvertrag aufgeführt werden muss, hat sich seit dem Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm gelockert. Seit dem Urteil vom 22.08.1997 genügt es, wenn in der Betriebskostenvereinbarung  auf die neue Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Selbst der Text der Anlage muss nicht noch zusätzlich dem Mietvertrag beigefügt werden. Auf Nummer sicher geht ein Vermieter jedoch, wenn dem Vertrag die neue Verordnung vom 01.01.2004 beigefügt wird. In diesem Fall können die Mieter auf jeden Fall sehen, welche möglichen Kosten auf sie zukommen.

Tipps für Vermieter:

1. Selbst wenn einige Betriebskosten bei ihnen zum Zeitpunkt des Mietvertrages nicht anfallen, streichen Sie diese Kosten nicht vorschnell aus dem Katalog. Vielleicht entstehen Ihnen diese Kosten ja in nicht allzu ferner Zukunft.
2. Halten Sie sich wortgetreu an die Betriebskostenverordnung, eigene Wortschöpfungen haben vor Gericht oft keinen Bestand.
3. Seien Sie sorgfältig beim Ausfüllen des Mietvertrages. Tragen Sie z.B. nur die Heizkosten bei den Betriebskosten ein, können diese auch nur umgelegt werden. So ging das Landgericht Berlin in diesem Fall davon aus, dass nur eine Brutto-Kaltmiete vereinbart wurde. Alle anderen Betriebskosten musste der Vermieter deshalb aus der eigenen Tasche zahlen.
4. Egal was Sie hinterher noch erklären, wichtig ist, dass allein aus dem Mietvertrag hervorgeht, welche Kosten umgelegt werden. Spätere Erklärungen, z.B. bei Übersendung der Jahresabrechnung, machen aus einer mangelhaften Vereinbarung keine verbindliche Verpflichtung mehr. Genauso können Sie "vergessene Betriebskosten" später nicht über den Umweg Hausordnung vom Mieter verlangen.

Tipps für Mieter:

1. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag. Wurde die Weitergabe der Betriebskosten überhaupt wirksam vereinbart? Im Vertrag muss ausdrücklich vermerkt sein, dass der Mieter die Nebenkosten zusätzlich zur Miete zu zahlen hat.
2. Sind in Ihrem Mietvertrag die Nebenkosten, die auf der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind, auch vermerkt?
   
3. Vergleichen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit der Betriebskostenverordnung. Es gibt klare Grenzen, was der Vermieter Ihnen berechnen darf und was nicht.