Wann darf der Vermieter sie berechnen?

Hier bekräftigte der BGH nochmals den Grundsatz, dass sonstige Betriebskosten ausdrücklich im Mietvertrag im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind. Allein die mietvertragliche Bezeichnung "sonstige Betriebskosten" reicht deshalb wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Betriebskostenvereinbarung nicht aus. Möchte der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen, muss im Mietvertrag genau aufgeführt sein, welche sonstigen Betriebskosten im Einzelnen vom Mieter getragen werden sollen. Hier sollte auf die eindeutige Formulierung geachtet werden, Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters. 

Beispiele:
Müssen wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den „sonstigen Betriebskosten“ stehen: „Zu den sonstigen Betriebskosten zählt die regelmäßige Dachrinnenreinigung.“

Befinden sich im Mietshaus Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann empfiehlt sich für den Mietvertrag folgende zusätzliche Formulierung: "Zu den sonstigen Betriebskosten zählen die Betriebs- und Wartungskosten für die Gemeinschaftssauna und sämtliche Feuerlöscher im Haus."

Und noch etwas. In einer Parallelentscheidung ebenfalls vom 7. April hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine künftige Umlegung sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

Fazit: Sonstige Betriebskosten müssen die Kriterien des § 1 Betriebskostenverordnung erfüllen. Umlegbar sind diese Kosten nur, wenn sie konkret mietvertraglich vereinbart wurden oder die Mieter die Umlage jahrelang vorbehaltlos akzeptiert haben.